在美国购房后的税务后果

作者:闵良

美国的房地产市场相对自由开放,对房地产的购买没有太多限制。外籍人士可以自由购买美国房地产,但在购买之前有必要了解一些拥有美国房地产的税务后果。以下是一些涉及房地产的基本税种,我们建议您在购买房地产前咨询有经验的律师或会计师。

房产税: 美国房产税的税率是由各州及地方县议会根据本地财政需要各自制定。因此各地房地税的税率会由于县市所在地而不同。房地产税是从价税,一般按房地产评估价值的1-3%征收,按年计,根据地方规定按年度或半年度缴纳。

租赁所得税:外籍人士在美国因为房产出租而产生的收入需要在美国纳税。对租赁所得进行课税的方式由房产拥有者参与租赁经营活动的程度而定。如果只是单纯出租,即租户在支付房租外,另外自行支付房地产税、维修费用和保险费,那么房产拥有者被视为消极参与经营,这种消极租赁收入采用统一的30%税率。另一方面,如果外籍人士参与了日常管理、运营和维护出租房屋,那么房产拥有者就属于积极参与经营,租赁收入可以依照普通累进税率进行纳税,这时抵押贷款利率、不动产税、维护费用、修理费用和折旧等费用都可以做为支出来计算所得税。

房产增值税:当房产出售时,出售价格与出售成本之间(包括增值成本:如装修,维修成本等)的差额即是资本利得,根据房产持有时间的长短按照资本所得收益纳税。如果是短期持有,即持有房产不到一年,则资本利得按照个人所得税的税率纳税。如果是长期持有,即一年以上,则资本利得税最高为20%。

房产赠与税和遗产税:根据赠与税法规,当个人在赠送财产时,赠与人需要缴纳赠与税,而受赠人无需纳税。赠与税的免税额可分为年度免税额和终生免税额。年度免税额是按照每个受赠人计算的。2016年,个人对每个受赠人的免税额为14,000美元,如果是夫妇共同赠与同一人,免税额则为28,000美金。终生免税额是按照每个赠与人计算的,2016年美国公民和居民的免税额为5,450,000美金,如果赠与人为了避免缴纳赠与税而采用终身免税额,则遗产税可使用的统一终身免税额度会相应减少。

拥有美国公民身份的夫妻之间的财产赠与无限免税。如果受赠的配偶不是美国公民,2016年的免税额则为148,000美金。当赠与方为外籍人士,而受赠方为美国公民或税务居民,受赠金额在一年内合计超过100,000美金时,受赠人虽无需纳税,但需要向美国国税局报告此项赠与。

如果房产拥有人将房产视为遗产的一部分进行转移,则需要缴纳遗产税。2016年,美国税务居民的赠与和遗产统一终身免税额为5,450,000美金,在此范围内的遗产无需缴纳遗产税,但是对于非美国税务居民,赠与税和遗产税的免税额仅有60,000美金,超过的部分需要缴纳遗产税。特别注意的是,赠与税和遗产税上定义的“税务居民”比所得税上定义的“税务居民”更加严格,除了要求纳税人有永久居住权以外,还要有长期居住美国的意向,美国国税局对长期居住意向的判定比较主观,主要考虑因素包括留美时间,家庭及朋友居住地及商业活动所在地等,仅仅持有绿卡不能自动符合赠与税和遗产税上定义的“税务居民”要求。


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